物流倉庫の選び方：マルチテナント型とBTS型の違い、スペックと立地の確認ポイント

大型の物流倉庫の2つの借り方

大型の物流倉庫（物流施設）の借り方は、大きく分けて2つあります。1棟の建物を区画に分けて複数の会社が借りるマルチテナント型と、1つの会社のために建物を建てて貸すBTS型です。

区画単位で借りるマルチテナント型

マルチテナント型は、開発会社が建て、開発会社や投資法人が保有する大型の施設を、区画ごとに複数の会社が借りる形です。ランプウェイ（トラックが上の階まで上がれる坂道）や休憩室、カフェテリアなどの共用の設備を持つ施設が多く、借主は自社で建物を建てずに、整った設備の区画を使えます。

借りる面積を区画単位で選べるため、事業の規模に合わせて広さを決めやすく、空きが出れば同じ施設の中で増床できる場合もあります。また、竣工の前から借主を募集している施設も多くあります。

一方で、建物の仕様は多くの会社が使いやすいように決められているため、特殊な設備が必要な場合は、入居後に借主の工事として行うことが多くなります。また、共用の通路やトラックの待機場をほかの借主と分け合うため、入出荷の時間帯が重なると混み合うこともあります。

自社のために建設を依頼するBTS型

BTS（ビルド・トゥ・スーツ）型は、借主の要望に合わせて、開発会社が建物を設計・建設し、完成後にその会社に貸す形です。開発会社の案内では、BTSを「ニーズに合わせ、立地から運営までゼロから設計するオーダーメイド型の物流施設開発」と説明し、建物賃貸借の方式で初期投資を抑え、長期で安定したコスト計画を立てられる点を挙げているものもあります。

同社の案内では、BTSの進め方は次の順に示されています。

1. 課題・要件のヒアリング（物流の課題、必要な仕様、希望のエリア）
2. 用地・プランの提案
3. 用地の取得と基本合意
4. 設計・仕様の確定
5. 建設
6. 竣工・賃貸借の開始

多くの場合は土地を探すところから始まりますが、土地を持つ会社がその土地への建設を依頼する形もあります。温度帯や床の強さ、搬送の機械の配置まで自社に合わせられるのが特徴です。

2つの借り方の違い

どちらを選ぶかは、入居したい時期と、必要な設備の特殊さで決まることが多くなります。入居したい時期が近い場合や、借りる面積を事業の伸びに合わせて変えたい場合はマルチテナント型、冷凍冷蔵や自動倉庫など特殊な設備を大規模に導入し、同じ拠点を長く使う計画がある場合はBTS型が候補になります。

BTS型を選ぶときの注意

BTS型は自社の業務に合わせた建物を使える一方で、注意しておきたい点が3つあります。

1つ目は、入居までの期間です。用地の取得、設計、行政の許可、建設の期間がかかるため、既存の拠点の契約の終了や、新しい事業の開始の時期に間に合うかを、最初に確認する必要があります。

2つ目は、契約の期間と途中解約の条件です。開発会社は、借主の要望に合わせて建てた建物の長期間の利用を前提に投資するため、契約期間は長く、途中で解約する際の条件も厳しく設定されることが多くあります。事業の計画が変わる可能性がある場合は、解約の条件や、ほかの会社への転貸ができるかを確認しておきます。

3つ目は、特殊な仕様の扱いです。自社に合わせた設備は、退去する際に撤去や原状回復が必要になる場合があります。どの設備を建物の一部として開発会社が保有し、どの設備を自社が保有するのかを、設計の段階で決めておくと、将来の費用の見通しが立てやすくなります。

BTS型を検討する場合は、必要な面積・温度帯・希望の地域・入居したい時期を整理したうえで、用地・プランの提案を受ける段階で、入居までの期間の見込みを確認することから始めます。

スペックの確認ポイント

建物のスペックは、保管できる量と作業の効率を決めます。寸法で決まる項目と、方式・種類で決まる項目に分けて整理しました。

開発会社が公表している物流施設の標準仕様の一例。施設によって仕様は異なります。

天井高と床荷重

天井高は、床から梁の下までの高さ（梁下有効高）で示されることが多く、ラックを何段まで組めるかを決めます。標準仕様として梁下有効高5.5m以上、床荷重1.5t/㎡を挙げている開発会社もあります。「KICあきる野ディストリビューションセンター」では、梁下有効高は1〜3階が5.5m、4階が6.5mと、階によって高さを変えています。天井の高い区画は坪単価が高くても、ラックを高く組めば同じ床面積に多くの荷物を置けるため、保管量あたりの費用で比較すると有利になることがあります。

床荷重は、1㎡あたりに載せられる重さです。飲料や紙、機械部品など重い荷物を扱う場合や、自動倉庫などの重い設備を導入する場合は、区画の床荷重が足りるかを必ず確認します。

柱の間隔

柱と柱の間隔は、ラックや通路の並べ方を決めます。間隔が広いほど、ラックを無駄なく並べやすくなります。上の表の標準仕様の例では柱芯10m以上、KICあきる野は11.5m×11.5mです。使用する予定のラックやパレットの寸法で、区画にどれだけ並べられるかを試算してから比較すると、実際の保管量の差を把握できます。

ランプウェイ型とボックス型

大型の物流施設の接車の方式には、主に2つあります。ランプウェイ型（スロープ型とも呼ばれます）は、トラックが坂道で上の階まで上がり、上の階でも荷物の積み下ろしができる方式です。ボックス型は、トラックを1階（または一部の階）に着け、上の階との荷物の出し入れは荷物用エレベーターや垂直搬送機で行う方式です。

ランプウェイ型でも、すべての階にトラックを着けられるとは限りません。「SANKEILOGI」では、千葉市美浜区で開発中の施設が「4層スロープ型（1・3階バース）」と示されており、トラックを着けられるのは1階と3階です。借りる区画の階にバースがあるかを確認します。ボックス型の施設（例：地上4階建ての「SANKEILOGI戸田」）の上の階を借りる場合は、荷物用エレベーターや垂直搬送機の台数と能力が作業の速さを左右します。KICあきる野では、荷物用エレベーター4基（各3.6t）と垂直搬送機2基が案内されています。

温度帯と特殊な倉庫

食品や医薬品を扱う場合は、温度帯が合う施設を選びます。物流施設には、常温の「ドライ」のほか、冷蔵・冷凍の区画を持つ施設や、常温・冷蔵・冷凍の3つを扱える「3温度帯」の施設があります。SANKEILOGIの「（仮称）SANKEILOGI松戸」のように、冷凍冷蔵の棟とドライの棟を分けて建てる施設もあります。冷凍冷蔵の区画の費用の見方は、大型の物流倉庫を借りる費用は？坪単価の相場と、月額・初期費用の計算方法で解説しています。

化学品や塗料などを扱う場合は、危険物倉庫を併設した施設が候補になります。たとえば「SOSiLA中央林間」は、延床面積約33,966坪のうち265坪の危険物倉庫を含むと案内されています。

共用部と施設の運営

マルチテナント型の施設では、建物の仕様だけでなく、共用部と運営の体制も働きやすさに関わります。働く人が休憩時間などに使えるカフェテリアやテラス、多目的室を整備し、24時間365日の有人管理を行っている施設もあります。従業員の休憩室や更衣室、食堂の有無は、人材の確保と定着に差が出る点です。あわせて、警備の体制と、区画ごとの入退室の管理の方法（どの区画に誰が入室できるか）も確認しておきます。

環境への配慮

取引先から物流の過程での温室効果ガスの削減を求められている場合は、施設で使える電力の種類も確認しておきます。物流施設の屋根に自家消費型の太陽光発電設備を設置し、太陽光で足りない分は非化石証書付きの電力で補うことで、借主が施設内で使う電力の100％を再生可能エネルギーでまかなう取り組みもあります。KICあきる野では、施設内の太陽光パネルで発電した電力を、通常の電気料金より安い価格で提供すると案内されています。

立地の確認ポイント

立地は、輸送費、従業員の集めやすさ、建物の使い方の制限、災害時の稼働に関わります。4つの観点から確認ポイントを説明します。

配送先までの距離と、高速道路のインターチェンジ

物流の拠点の立地を考える出発点は、配送先までの距離と時間です。広い範囲に配送する拠点では、高速道路のインターチェンジまでの距離が、輸送の時間と費用を左右します。

一方、都市部の店舗や個人宅への配送が中心の拠点では、高速道路よりも、配送先の地域までの一般道での距離が重要になります。賃料の安い郊外の施設を選択しても、配送の距離が延びればトラックの台数や運転手の拘束時間が増えるため、賃料と輸送費を合わせて比較することが大切です。

従業員を集めやすいか

物流の拠点では、入荷・保管・出荷の作業に多くの人手が必要です。駅から徒歩で通勤できるか、バスの便があるか、近くに住宅地があるかは、採用のしやすさに直結します。この点を施設の特徴として示している施設もあります。たとえば「SOSiLA海老名」は「駅徒歩圏内に位置し、従業員確保に優位性をもつ」施設と紹介されており、「KICあきる野ディストリビューションセンター」は、住宅地に近く雇用の確保に有利であることが挙げられています。従業員の通勤に車を使う地域では、従業員用の駐車場の台数も確認しておきたい点です。

用途地域と市街化調整区域

物流施設がある土地には、都市計画で用途地域や区域区分が定められています。工業地域や準工業地域にある施設のほか、市街化調整区域にある施設もあります。市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされている区域で、開発の許可を得て建てられた物流施設もあります。たとえば「KIC狭山日高ディストリビューションセンター」や「KIC春日部ディストリビューションセンター」は、用途地域が「市街化調整区域」と公表されています。

市街化調整区域の施設を借りることに問題があるわけではありませんが、建物の使い方を変えたり増築したりする際に制限を受けることがあります。倉庫の一部で加工や組み立てを行う予定がある場合は、借りる前に使い方を伝えて、可能かどうかを確認しておくことをおすすめします。

災害への備え

物流の拠点が止まると、取引先への出荷が止まります。自治体のハザードマップで浸水や液状化のおそれを確認するとともに、施設の災害への備えを確認します。BCP（事業継続）の対策として、停電の際に約24時間電力を供給する非常用発電機を備える施設や、震災の際の荷崩れを防ぐ免震構造を採用した倉庫もあります。「SOSiLA中央林間」は、48時間連続で稼働できる非常用発電機を設置していると案内されています。

施設を絞り込む手順

条件の多い物流施設の選び方では、確認する順番を決めておくと、比較する候補を効率よく絞り込めます。

1. 扱う荷物の重さ・大きさ・温度帯、保管量、1日の入荷・出荷の量とトラックの台数、作業の人数を書き出します。
2. 入居したい時期と必要な設備から、マルチテナント型の区画を探すか、BTS型で建設を依頼するかを決めます。
3. 保管量とラックの段数から必要な面積を算出し、天井高・床荷重・温度帯の下限を決めます。
4. 配送先と既存の拠点の位置、高速道路のインターチェンジまでの距離、従業員を集められるかどうかから、地域を決めます。
5. 募集中の施設と竣工予定の施設の両方から、候補を広く集めます。
6. 面積・仕様・立地・賃料（共益費込み）・契約の条件・入居できる時期を、1つの表に並べて比較します。
7. 内覧で、トラックの動線、バースの混み具合、区画の形、周りの道路の状況を現地で確認します。

特に3の段階で、天井高や床荷重の下限を数字で決めておくと、仕様の合わない施設を早い段階で除外できます。必要な面積の計算例は、大型の物流倉庫を借りる費用は？坪単価の相場と、月額・初期費用の計算方法で紹介しています。

手順5と6は、複数の会社の施設を横断して検索できるサイトを使うと効率よく進められます。このサイトの施設検索では、エリア・延床面積・ブランド・竣工の時期から施設を絞り込み、募集中の施設だけを一覧にできます。最寄りのインターチェンジが公表されている施設は、高速道路の路線からも探せます。お気に入りに登録した施設は比較表で並べ、まとめて問い合わせることができます。天井高・床荷重は記載のある施設が一部に限られるため、問い合わせの際に確認してください。募集が出る時期の見方は、空き倉庫の探し方：物流施設の空室率の推移と、募集が出るタイミングで解説しています。

内覧の前に確認すること

スペックの表に挙げた項目に加えて、内覧の前に次の点を確認しておくと、現地で見るべきところが明確になります。

• 区画の賃貸面積と、実際に使える面積・形
• トラックバースの数と、ほかの借主との共用の有無
• 入出荷の時間帯の制限と、トラックの待機場所
• 従業員の通勤の手段と、駐車場の台数
• 用途地域と、予定している作業（加工・組み立てなど）が可能か
• 賃料・共益費・契約の形と期間・入居できる時期

よくある質問

本文の要点を、質問と回答の形で整理します。

マルチテナント型とBTS型は、どちらを選べばよいですか？

入居したい時期が近い場合や、借りる面積を事業の規模に合わせて変えたい場合はマルチテナント型が向いています。特殊な設備を大規模に導入し、同じ拠点を長く使う計画がある場合はBTS型が候補になります。BTS型は用地の取得から始まることが多いため、入居までの期間が長くなります。

天井高はどのくらいあればよいですか？

扱う荷物とラックの段数によって変わります。大型の物流施設では、梁下有効高5.5m以上を標準の仕様としている開発会社があります。ラックを高く組むほど保管量は増えるため、必要な保管量から逆算して確認することをおすすめします。

ランプウェイ型とボックス型の違いは何ですか？

ランプウェイ型（スロープ型）は、トラックが坂道で上の階まで上がり、上の階でも荷物の積み下ろしができる方式です。ただし、トラックを着けられる階が決まっている施設もあります。ボックス型は、トラックを1階などに着け、上の階との荷物の出し入れを荷物用エレベーターや垂直搬送機で行う方式です。上の階を借りる場合は、作業の速さに違いが出ます。

出典：物流施設の開発会社が公表している資料（BTS の説明・標準仕様・BCP の対策・環境への配慮）、SOSiLA・KIC・SANKEILOGI の施設一覧と各施設のページ、都市計画法第7条（SOSiLA は2026年10月、そのほかは2026年11月閲覧）。