大型の物流倉庫を借りる費用は？坪単価の相場と、月額・初期費用の計算方法

坪単価はどの面積にかかるか

物流倉庫の賃料は、多くの場合「1か月・1坪あたりの金額」で示されます。これが坪単価です。1坪は約3.3058㎡で、㎡あたりの単価が示されている場合は、3.3058を掛けると坪単価に換算できます。たとえば㎡あたり1,340円であれば、坪単価は約4,430円です。

坪単価を見る際に確認しておきたいのは、どの面積に対する単価なのかという点です。物流施設の紹介では、建物全体の大きさとして「延床面積」がよく使われます。延床面積には、トラックが上の階まで上がるためのランプウェイや、共用の通路・休憩室なども含まれます。一方、賃料がかかるのは、借主が借りる区画の面積（賃貸面積）です。延床面積が5万坪の施設で、数千坪の区画を借りる場合もあります。

また、賃貸面積と、柱や設備を除いて実際に荷物を置ける面積は一致しないことがあります。区画の図面で、賃貸面積と実際に使える面積の両方を確認しておくと、後の比較がしやすくなります。

募集賃料と、実際に支払う賃料の違い

公表されている「相場」の多くは、募集の際に提示された賃料（募集賃料）をもとにしています。実際の契約では、入居から一定期間の賃料を無償にするフリーレントが付いたり、契約期間や面積に応じて条件が調整されたりすることがあります。そのため、募集賃料は交渉の出発点と考え、最終的な判断は見積もりと契約書の条件で行うことが大切です。

小規模な貸し倉庫の相場とは分けて考える

「貸し倉庫 相場」で調べると、数十坪から100坪程度の小規模な倉庫を含めた坪単価が多く見つかります。小規模な倉庫と、数千坪単位で借りる大型の物流施設とでは、建物の仕様（天井の高さ、床の強さ、トラックの着け方）も、契約の進め方も異なります。大型の物流倉庫の費用を見積もる際は、同じ規模・同じ種類の施設の数字を基準にすることをおすすめします。

地域別の募集賃料（2026年7月時点）

物流施設の賃料を継続的に調査している会社の一つに、一五不動産情報サービスがあります。同社が2026年8月31日に公表した「物流施設の賃貸マーケットに関する調査（2026年7月時点）」では、4つの地域の募集賃料が次のように示されています。

出所：一五不動産情報サービス「物流施設の賃貸マーケットに関する調査（2026年7月時点）」（2026年8月31日公表）。募集賃料は、募集面積1,000㎡（約300坪）以上の募集事例の賃料単価（税別）の中央値。東京圏は茨城県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県、関西圏は京都府・大阪府・兵庫県、中京圏は岐阜県・愛知県・三重県、九州圏は福岡県・佐賀県。調査では、中京圏・九州圏の募集賃料には中規模の物件や、荷主・物流会社などが自社で使っていた物件が賃貸に出たものが多く含まれ、開発会社が建てる高機能の物流施設より総じて割安に出ること、東京圏・関西圏よりサンプルが少なく誤差が大きいことが注記されています。

この数字は、それぞれの地域で募集されている区画の賃料を並べたときの、中央に位置する値（中央値）です。同じ地域の中でも、一般に、都心や高速道路のインターチェンジに近い施設、新しい施設は高く、郊外や築年数の経過した施設は低くなるため、実際の賃料には幅があります。

東京圏の募集賃料の動き

東京圏の募集賃料は、2024年4月の4,860円から2年あまり下落が続いていましたが、2026年7月は4,430円と、前の期（4,400円）からわずかに持ち直しました。調査では、空室率の低下による需給の改善と、建築費の高騰を賃料に反映する動きから、賃料の上昇圧力が高まりつつあると説明されています。東京圏で借りる場合は、今後の見積もりが現在より下がるとは限らない前提で、早めに比較を始めることをおすすめします。

関西圏・中京圏・九州圏の募集賃料の動き

関西圏の募集賃料は4,490円と、東京圏を上回る水準です。2026年7月は前の期から2.2％下落しましたが、調査ではこれを、高い水準に達した後の揺り戻しと説明しています。中京圏は3,180円（前期比0.9％下落）、九州圏は3,120円（同1.0％下落）です。上の注記のとおり、中京圏・九州圏の数字は中規模の物件などを含んで低めに出るため、開発会社の新しい施設では、これより高くなることがあります。

地域ごとの空室の多さや、募集が出るタイミングは、空き倉庫の探し方：物流施設の空室率の推移と、募集が出るタイミングで解説しています。

必要な面積の見積もり方（計算例）

月額の費用は面積に比例するため、必要な面積を根拠のある数字で算出することが、費用を見積もる出発点になります。ここでは、パレットで荷物を保管する拠点を例に、面積の算出方法を示します。数字はあくまで計算の手順を示すための仮の値です。

1. 保管する荷物の量を、パレットの枚数で算出します（例：3,000枚。1枚は1.1m×1.1m）。
2. ラックの段数で割り、床に置く場所の数を算出します（例：3段であれば1,000か所）。
3. 置き場所の面積を算出します（例：1,000か所×1.21㎡＝1,210㎡）。
4. フォークリフトが通る通路を加えます（例：置き場所が保管エリアの半分を占めるとすると、保管エリアは2,420㎡）。
5. 入荷・出荷・荷さばきのスペースを加えます（例：保管エリアが全体の7割とすると、全体は約3,457㎡）。
6. 坪に換算します（約3,457㎡÷3.3058＝約1,046坪）。

この例では、約1,050坪の区画が目安になります。東京圏の募集賃料の中央値（4,430円）で計算すると、賃料は月額約465万円です。天井の高い区画でラックを4段にできれば、床に置く場所は750か所に減り、同じ荷物を少ない面積で保管できます。実際の面積は、施設の柱の間隔や天井の高さ、使用するラックの種類によって変わるため、候補の施設の図面をもとにレイアウトを作成して確認するのが確実です。天井の高さや柱の間隔の見方は、物流倉庫の選び方：マルチテナント型とBTS型の違い、スペックと立地の確認ポイントで解説しています。

月額の費用を計算する

月額の賃料は、次の式で計算します。

月額賃料 ＝ 坪単価 × 賃貸面積（坪）

地域別の募集賃料（中央値）を当てはめると、面積ごとの月額賃料の目安は次のとおりです。いずれも消費税を含まない金額です。調査の募集賃料に共益費が含まれるかは示されていないため、共益費の扱いは見積もりで確認してください。

募集賃料の中央値に面積を掛けた目安です。実際の賃料は、施設の立地・築年数・仕様、借りる面積や契約期間によって変わります。

この賃料に、次の費用が加わります。

共益費（管理費）

共用部分の清掃・警備・設備の保守などにかかる費用です。施設によって、募集賃料に共益費が含まれている場合と、別に請求される場合があります。複数の施設を比較する際は、共益費を含めた坪単価にそろえてから比較することが大切です。共益費込みの4,600円と、共益費別の4,300円とでは、後者のほうが安いとは限りません。

消費税

住宅の家賃と異なり、倉庫や事務所など事業用の建物の賃料には消費税がかかります。税率は10％のため、東京圏で3,000坪を借りる場合の目安（約1,329万円）に消費税を加えると、月額は約1,462万円になります。見積もりが税込か税別かを必ず確認してください。

電気料金などの使用料

照明や空調、冷凍冷蔵の設備を動かす電気代は、使用量に応じて負担することが一般的です。見積もりの段階で、電気料金の負担の仕方（子メーターによる実費精算か、定額か）を確認しておくと、月々の費用の見通しが立てやすくなります。水道料金も、実費で精算するか共益費に含まれるかを確認します。

駐車場・付帯設備の使用料

従業員の駐車場、トラックの待機場、荷物用エレベーターや垂直搬送機などの設備は、賃料に含まれる場合と、別に使用料がかかる場合があります。従業員の人数が多い拠点では、駐車場の台数と料金が採用のしやすさにも関わります。

冷凍・冷蔵の区画を借りる場合

冷凍・冷蔵の区画では、断熱の壁や床、冷凍機などの設備が必要なため、一般に常温（ドライ）の区画より賃料が高くなり、上の費用のうち電気料金も大きくなります。また、設備の負担の分け方によって、初期費用と退去時の費用も変わります。費用を見積もる際は、次の点を確認しておくと、ドライの区画と比較しやすくなります。

• 冷凍機などの設備を貸主が用意しているか、借主が設置するか
• 設備の保守・修理の費用を、貸主と借主のどちらが負担するか
• 設定できる温度の範囲と、区画の一部だけを冷凍・冷蔵にできるか
• 電気料金の負担の仕方と、過去の使用量の目安

設備を借主が設置する場合は、入居時の工事費が大きくなるだけでなく、退去時に撤去や原状回復の費用がかかることもあります。

契約時にかかる初期費用

入居の前には、月額の賃料とは別に、まとまった費用がかかります。主な項目と、確認しておきたい点を表にまとめました。

敷金（保証金）

民法第622条の2では、賃貸借が終了して建物を明け渡した際に、敷金から未払いの賃料などを差し引いた残りを返還することが定められています。金額は月額賃料の何か月分という形で契約ごとに決まります。大型の物流施設では月額賃料そのものが大きいため、敷金も大きな金額になります。たとえば月額約1,329万円（東京圏・3,000坪の目安）で、仮に敷金を3か月分とすると、約3,987万円です。契約によっては、退去時に一定額を差し引く「償却」の条件が付くこともあるため、返還される金額がいくらになるかまで確認しておくことが大切です。

仲介手数料

不動産会社が仲介して契約した場合は、仲介手数料がかかります。宅地建物取引業法にもとづく報酬額の告示（昭和45年建設省告示第1552号）では、建物の貸借の仲介で不動産会社が受け取れる報酬は、原則として、貸主と借主の両方から受け取る合計で、賃料の1か月分に消費税を加えた額が上限とされています。

入居時の工事費

物流施設の区画は、床・柱などの基本的な部分が整った状態で引き渡され、事務所の内装、空調、間仕切り、ラックやマテハン機器（搬送の機械）の設置は借主が手配することが多くあります。照明や空調を貸主が用意するかどうかは、施設によって異なります。工事を誰が発注し、誰が費用を負担するかは契約で決まるため、見積もりの段階で工事区分表（貸主と借主の工事の範囲の一覧）の提示を受けると、後から想定外の費用が発生するのを防げます。

契約の条件と、退去時の費用

契約の形や、解約・賃料の改定・原状回復の条件は、入居中と退去時に支払う金額を左右します。契約の前に確認しておきたい4つの点を説明します。

普通借家契約と定期借家契約

建物の賃貸借の契約には、期間が満了しても原則として更新される普通借家契約と、期間が満了すると更新されずに終了する定期借家契約（借地借家法第38条）があります。定期借家契約の場合、同じ施設を使い続けるには、貸主と合意して改めて契約を結ぶ必要があります。物流の拠点は移転に手間と費用がかかるため、契約期間の満了後も使い続けられるかは、初めの段階で確認しておきたい点です。

中途解約の条件

事業の計画が変わって拠点を縮小・移転する可能性がある場合は、契約期間の途中で解約できるか、解約する際の予告期間と違約金を確認します。大型の物流施設では、長い期間の契約を前提に賃料などの条件が決まることがあり、途中で解約すると、残りの期間の賃料に相当する金額を求められることもあります。

賃料の改定

契約期間の途中でも、賃料が見直されることがあります。借地借家法第32条では、税金や土地・建物の価格の変動、周辺の賃料との比較などによって賃料が不相当になったとき、貸主と借主のどちらからでも賃料の増額や減額を請求できると定められています。ただし、定期借家契約で賃料の改定に関する特約を結んだ場合は、この規定は適用されず、特約に従います（同法第38条）。

物流施設の調査では、建築費の上昇を賃料に反映する動きがあると指摘されています。長い期間の契約では、賃料の改定のルール（見直しの時期や上限）が契約書にどう書かれているかを確認しておくと、将来の費用を見込みやすくなります。

原状回復の範囲

退去する際は、入居時に設置した設備を撤去し、借りたときの状態に戻す原状回復が必要です。民法第621条では、通常の使用による損耗や年数の経過による劣化は、借主の原状回復の対象に含まれないとされていますが、事業用の契約では特約で範囲が定められていることが多くあります。ラックや空調、事務所の内装など、入居時に自社で設置したものをどこまで撤去するかを契約前に確認しておくと、退去時の費用を見込みやすくなります。

契約期間の総額で比較する（計算例）

募集賃料だけを比較すると、条件の違いを見落とすことがあります。ここでは、3,000坪を5年間（60か月）借りる場合を例に、条件の異なる2つの施設の総額を比較します。施設の条件は計算の例として置いた仮の値で、金額は消費税を含みません。

募集賃料だけを見ると施設Aのほうが坪300円安く見えますが、共益費を含めると同じ金額になり、フリーレントのある施設Bのほうが5年間で4,140万円少なくなります。

複数の施設を比較する際は、次の点を施設ごとに確認し、表し方（共益費込みか別か、税込か税別か）をそろえたうえで、契約期間の合計でいくら支払うかを計算します。

• 賃料が共益費込みか別か、税込か税別か
• 賃料がかかる面積（賃貸面積）と、実際に使える面積
• フリーレントの有無と期間
• 契約の形（普通借家か定期借家か）と期間
• 敷金の月数と、退去時に返還される条件
• 入居時の工事の範囲と、退去時の原状回復の範囲
• 電気料金や駐車場の負担の仕方

敷金の月数や償却、フリーレントの期間、入居時の工事の負担の範囲は、賃料と同じく契約の条件として貸主と協議する項目です。月額だけでなく初期費用と退去時の費用まで含めて比較すると、判断を誤りにくくなります。

なお、賃料の安い地域を選択しても、配送先までの距離が延びれば輸送費が増えます。賃料と輸送費を合わせた考え方は、物流倉庫の選び方：マルチテナント型とBTS型の違い、スペックと立地の確認ポイントで解説しています。

問い合わせるときに伝えること

見積もりや空き状況を問い合わせる際は、次の条件を最初に伝えると、条件に合う区画の提案を受けやすく、同じ条件で比較できる見積もりを受け取りやすくなります。

• 希望の地域と、配送先・既存の拠点の場所
• 必要な面積の範囲（最小と最大）と、将来の増床の見込み
• 入居したい時期と、借りたい期間
• 扱う荷物の種類と温度帯、危険物の有無
• 必要な天井高・床荷重、トラックの大きさと1日の台数
• 作業の人数と、必要な駐車場の台数
• 予算の目安（月額と初期費用）

あわせて、見積もりに「共益費の扱い」「税込か税別か」「フリーレントの有無」「敷金の月数」「入居時の工事の範囲」の記載を依頼すると、施設ごとの見積もりを同じ条件で並べられます。候補の施設はお気に入りに登録すると、比較表で並べたうえで、複数の施設をまとめて問い合わせることができます。

よくある質問

本文の要点を、質問と回答の形で整理します。

大型の物流倉庫の坪単価の相場はいくらですか？

一五不動産情報サービスの調査（2026年7月時点）では、募集賃料の中央値は東京圏が1坪あたり4,430円、関西圏が4,490円、中京圏が3,180円、九州圏が3,120円です。中京圏・九州圏の数字は中規模の物件などを含むため低めに出ます。同じ地域でも、立地や築年数、施設の仕様によって賃料には幅があります。

3,000坪を借りると、月々いくらかかりますか？

東京圏の募集賃料の中央値（4,430円）で計算すると、賃料は月額約1,329万円、消費税を加えると約1,462万円です。これに、共益費（賃料に含まれない場合）、電気料金、駐車場の使用料などが加わります。

共益費は賃料に含まれていますか？

施設によって異なります。募集賃料に共益費が含まれている場合と、共益費が別に請求される場合があるため、比較する際は共益費を含めた坪単価にそろえてください。

初期費用にはどのようなものがありますか？

主なものは、敷金（保証金）、仲介手数料（不動産会社が仲介する場合）、前払いの賃料、入居時の工事費、保険料、移転の費用です。特に敷金と工事費は金額が大きくなりやすいため、見積もりの段階で確認しておくことをおすすめします。

出典：一五不動産情報サービス「物流施設の賃貸マーケットに関する調査（2026年7月時点）」（2026年8月31日公表）、民法第621条・第622条の2、借地借家法第32条・第38条、宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）。